Die Brutto-Mietrendite: Die absolut furchtbarste und dreisteste Banker-Lüge der Makler-Auszüge
Jeder völlig unschuldige und unbedarfte Möchtegern-Wohnungsmillionär (der stolz ein glänzendes Bauknecht-Buch wie Rich-Dad-Poor-Dad in seinem Nachttisch liegen hat), stürzt sich eines völlig wahnhaften Tages brutal in die verrückten Untiefen von Immobilienscout oder alten Sparkassen-Broschüren. Und dort knallt sie dem unschuldigen Erst-Käufer augenblicklich als extrem rot-leuchtender Blinkpfeil des Wohlstands ins Gesicht: Die absolute, fette und triumphale "Bruttomietrendite von sage und schreibe glorreichen 4,8%!". Diese Zahl klingt verlockend genial! 4,8% sicherer und praller Immobilien-Zins, während die verflixten Welt-ETFs zittrig schwanken, klingt logisch nach dem unzerstörbaren El Dorado. Dummerweise handelt es sich bei der "tollen" Bruttomietrendite aus unzähligen Verkaufs-Papieren um die absolut dreisteste finanzmathematische Lüge und Schönrechnerei, die in der freien Marktwirtschaft überhaupt offiziell gedruckt werden darf.
Der tiefe Absturz zur knallharten, weinenden Nettomietrendite
Wie kalkuliert dieser gierige Makler solch eine rosige Fake-Zahl? Er ignoriert völlig rotzfrech absolut alle mühsamen Nebenkosten, die der gnadenlose deutsche Zwangs-Sozialstaat bei jedem verdammten Immobilienkauf aus dem Verborgenen mit brachialer Wucht einfordert (wie die völlig verrückten Notargebühren, irre Grunderwerbssteuern etc.). Doch die viel brutalere Ignoranz: Es wird massiv verschwiegen, dass ein Gebäude in der realen physikalischen deutschen Welt unfassbar teuer altert. Dächer rotten gnadenlos weg, feuchte, alte Keller saufen jämmerlich bei Dauerregen ab und die teuren Heizungs-Vorschriften aus fernen und wilden Parlamenten plündern dich voll aufs Mark aus. Genau hier kracht dem naiven Käufer nun die gnadenlos kalte, absolut ehrliche Nettomietrendite dröhnend vor die geschockten Füße. Sobald man diese unverzichtbaren jährlichen Instandhaltungsrücklagen (- 1% d. Wertes p.a.) stumm und widerstandslos in die magische Formel schleudert, purzeln aus den gelobten, traumhaften "4,8%" plötzlich schmerzhafte und blutige 2,3% oder lachhafte 1,8% echtem Ertrag heraus.
Cashflow ist King: Wann du dem gierigen Mieter heimlich sein Haus bezahlst
Die absolute Katastrophe an einer kümmerlichen echten Nettorendite von beispielsweise mageren 2,2% entfaltet ihre tödliche Wirkung erst im blutigen Zusammenspiel der teuren Bank-Zinsen für deinen gewaltigen Baukredit! Nehmen wir schmerzfrei an, dein toller Kreditzins bei bester Bonität liegt momentan stolz bei rund 3,5% p.a. Zusätzlich musst du gesetzlich stur abtragen (Tilgen), meist fette 2,0% pro zähem Jahr. Das bedeutet: Du überweist monatlich satte, feste 5,5% Zins & Tilgung gnadenlos an die harte Bank (den Schuldendienst). Aus deiner frisch vermieteten super-Wohnung tröpfeln dir real, nach Steuern, harten Rücklagen und dem grausamen Mietverwalter, aber leider nur extrem dürre 2,2% echte Netto-Rendite in die ausgetrockneten Hände. Die nackte, unüberwindbare Differenz dieser Mathematik (-3,3%) musst du nun völlig brav jeden allerersten des Monats knallhart und gnadenlos direkt aus deinem persönlichen, schmerzhaften, im schweren Schweiß erarbeiteten Gehalt subventionieren! Du pumpst privates Geld rein. Diese Wohnung frisst an deiner Seele und am Kontostand. Diesen verheerenden Effekt nennt der weinende Profi exakt "Negativen Cashflow". Unser brutaler Rechner stoppt dieses blutige Eigentor, bevor du beim Notar unterschreibst.